O contrato de locação chegando ao fim é um momento de decisão tanto para o inquilino quanto para o proprietário. Entender como funciona a renovação evita surpresas e ajuda a negociar melhor.
Locação Residencial: Prazo Indeterminado é a Regra
Na maioria dos contratos residenciais, quando o prazo determinado (geralmente 30 meses) termina e nenhuma das partes se manifesta, a locação continua automaticamente por prazo indeterminado, nas mesmas condições ajustadas. Isso significa que, na prática, não é sempre necessário assinar um novo contrato — mas vale a pena formalizar a renovação, especialmente se algo mudou (valor do aluguel, garantia, dados de contato).
Locação Comercial: a Ação Renovatória
Para imóveis comerciais, a Lei do Inquilinato prevê um mecanismo específico: a ação renovatória, pensada para proteger o comerciante que construiu um ponto comercial no local. Para ter direito a essa renovação compulsória, três condições precisam ser cumpridas ao mesmo tempo:
- O contrato deve ser escrito e por prazo determinado;
- O prazo mínimo do contrato (ou a soma de contratos sucessivos e ininterruptos) deve ser de 5 anos;
- O locatário deve explorar o mesmo ramo de atividade no imóvel por, no mínimo, 3 anos ininterruptos.
A ação deve ser proposta pelo inquilino com antecedência mínima de um ano antes do fim do contrato. Segundo entendimento consolidado do STJ, mesmo que o contrato original tenha prazo maior, a renovação compulsória fica limitada a até 5 anos por vez.
O que Considerar na Hora de Renovar
Seja residencial ou comercial, vale revisar antes de renovar:
- Se o valor do aluguel ainda está compatível com o mercado (veja como funciona o reajuste pelo IGP-M ou IPCA);
- Se a garantia locatícia continua válida e adequada;
- Se as condições gerais do imóvel e do contrato continuam fazendo sentido para as duas partes.
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